CARTERA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Se puede afirmar que el problema mas grande que presenta la Propiedad Horizontal, es la recuperación de cartera por cuotas de administración, ocasionando problemas que con llevan al incumplimiento de pago a los proveedores de servicios como son vigilancia y aseo, entre otros. Teniendo como resultado el atraso de obra de mantenimiento, reparación y mejoras en las áreas comunes.

Uno de los principales factores que inciden para que se presente este incremento en la cartera, es la falta de comunicación entre la administración y los propietarios, pues en la mayoría de los casos el administrador no utiliza los diferentes medios de comunicación para informar de su gestión y en que se esta invirtiendo el dinero proveniente de las cuotas de administración, si bien es cierto que esto esta estipulado en el presupuesto anual aprobado por la asamblea, es importante mantener informada con detalle a toda la comunidad sobre los trabajos que se están realizando y no dejar esto para pasarlo en un informe anual. Este ejercicio trae transparencia a la administración y compromete a los propietarios a responder por la obligación que adquirieron según la ley 675 del 2001 en el momento de comprar una unidad de vivienda sometida al régimen de Propiedad Horizontal.

Existen algunas estrategias para no permitir que se incremente la cartera morosa, estas son:

En el presupuesto determinar un rubro de fondo de reserva para que no se afecte la ejecución presupuestal.Se debe enviar a cobro jurídico y realizar el respectivo seguimiento para evitar prescripción de la deuda.Debe estar claro en acta e informar cual es el debido proceso (respetando la ley) que se va a aplicar a las personas que estén presentando atraso en sus cuotas como son; monto mínimo para enviar la primer carta, términos y condiciones de las cartas e información de quien manejara el cobro pre jurídico y su costo.Involucrarse con el deudor moroso para llegar a un acuerdo de pago o en caso extremo mirar si puede realizar una actividad en bien de la copropiedad y hacer un cruce de cuentas (esto ultimo con previa aprobación de la asamblea)Comunicar cual es el soporte y el proceso para reportar estos pagos a la administración: envío por fax, e-mail, dejarlos en portería o evitar estos procesos, si se tiene identificación de recaudo por parte del banco donde realizan la consignación.Se debe informar claramente cual es la fecha que vence el pago de la cuota de administración, esto para evitar que genere intereses de mora.Se debe hacer un acercamiento cara a cara antes de iniciar cualquier proceso.Se debe tener una base de datos actualizada de los propietarios con información básica para poder contactarlos

Hoy en día, cuando han surgido figuras jurídicas que impiden muchas veces que se pueda cobrar al titular del inmueble, cuando se esta por reglamentar la insolvencia de personas naturales, es necesario que se elaboren procedimientos para garantizar el pago de las expensas comunes y así la copropiedad pueda cumplir su objeto social.

EL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Definicion:

El Administrador es el REPRESENTANTE LEGAL de la copropiedad, y para ese efecto tiene facultades de ejecucion, conservacion, representacion y recaudo, de manera que con sujeccion a las leyes y a las costumbres civiles y mercantiles, reune en si las funciones y atribuciones de GERENTE, TESORERO, MANDATARIO, y DEPOSITARIO, suceptibles de ejercicio personal unico o delegable parcialmente bajo su responsabilidad.

PERFIL:

Antes de la Ley 675 de 2001, al no existir una definicion suficientemente clara del cargo, los "Administradores de Propiedad Horizontal" formaban un grupo heterogeneo, donde podiamos encontrar desde pensionados y amas de casa, sin ninguna preparacion previa, hasta profesionales especializados, por lo que no se podia hablar con propiedad de un "Perfil" del Cargo.

Ahora, no solo por las nuevas normas legales, (la ley exige que el Administrador acredite su idoneidad para ejercer este cargo), sino porque la misma evolucion de la sociedad y de la Propiedad Horizontal han hecho indispensable la profesionalizacion de quienes tienen a su cargo y bajo su responsabilidad el patrimonio, el bienestar, la tranquilidad y la seguridad de toda una comunidad de copropietarios, podemos decir que se requiere un alto y especifico Perfil.

Se debe entonces buscar un Administrador con perfil Gerencial, Ejecutivo, con capacidades de direccion y administracion de recursos humanos, conocimientos especificos en Contabilidad y Administracion de Propiedad Horizontal, manejo y liderazgo de Comunidades, amplio conocimiento del Regimen Laboral, y de la Legislacion de Propiedad Horizontal, solucion de conflictos, etc.

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR:

La ley 675 de 2001, define asi las Funciones Basicas para los Administradores de Propiedad Horizontal: (Articulo 51)

1- Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2- Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto. 3- Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere. 4- Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal. 5- Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto. 6- Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal. 7- Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. 8- Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. 9- Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica. 10- Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 11- Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. 12- Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas. 13- Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular. 14- Las demás funciones previstas en la presente Ley y en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.

Otras funciones del Administrador, que si bien no estan contenidas en la ley ni en muchos reglamentos, pero que nacen de su propia naturaleza, tienen que ver con la educacion de la Comunidad, la permanente informacion respecto a temas como la convivencia, la Seguridad, las normas legales, y en general todas las cuestiones que competan a la comunidad de copropietarios.

ATRIBUCIONES Y RESPONSABILIDADES DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

Como Representante Legal, Gerente y Tesorero de la Copropiedad, el Administrador puede definirse como la primera Autoridad Civil de la Comunidad de copropietarios o como el Organo Ejecutivo de la Copropiedad. (La Asamblea y el Consejo, en donde este exista, serian entonces el "Poder Legislativo) En consecuencia el Administrador cuenta con atribuciones suficientes para utilizar los recurso humanos, los bienes, los recursos logisticos, y los fondos de la copropiedad, en beneficio y para el servicio racional de la misma, con ajuste a las leyes y reglamentos, pudiendo entonces tomar las medidas tendientes a garantizar el normal funcionamiento de la copropiedad, ordenar y ejecutar el gasto de acuerdo a un presupuesto aprobado por la asamblea, tomar las medidas necesarias para mantener en buen estado los bienes, equipos y edificaciones de la comunidad, etcetera. Teniendo en ciuenta que la ley es muy clara al establecer las responsabilidades del Administrador, ("Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal" - Ley 675 de 2001, Articulo 50) es logico que se le deben respetar sus atribuciones, sin pretender "Coadministrar" junto con el, a no ser que expresamente se asuma la responsabilidad de tal "Coadministracion" y se le exonere de toda responsabilidad. No seria justo despojar al Administrador de sus atribuciones dejandole con toda la responsabilidad, pues esta ultima nace precisamente de las primeras: Son las Atribuciones y el poder de ejercerlas las que en definitiva generan unas obligaciones y una responsabilidad.

Es muy mala politica y resulta muy costoso a mediano y largo plazo, tratar de economizar delegando la Administracion en inexpertos e informales, que con sus errores pueden llevar a una copropiedad a la quiebra.

NOMBRAMIENTO, FORMA DE CONTRATO, GARANTIAS:

El nombramiento del Administrador lo hace la Asamblea General, excepto en aquellas copropiedades en las que existe el "Consejo de Administracion" donde sera este quien haga el nombramiento, de acuerdo con el aticulo 50 de la Ley 675 de 2001. Sinembargo, en nuestro concepto, esto no implica que no pueda la Asamblea nombrarlo si asi lo desea.

El Contrato debe ser por "Prestacion de Servicios", y en ningun caso debe ser un contrato laboral. El Presidente de la Asamblea General, o el Presidente del Consejo, donde este organo exista, sera quien firme el contrato a nombre de la copropiedad. En este se deben fijar claramente las condiciones, especialmente en todo lo referente a honorarios, Polizas, vigencia, etcetera.

El Administrador debe constituir garantia, mediante una poliza de seguro, cuyo valor asegurado corresponda al valor del presupuesto del año para el cual se suscribe el Contrato.

Más acciones contra el ruido (II)

Rafael Hernando Yepes Blanco

La semana anterior inicie el contenido de esta columna haciendo ver la importancia de conocer las normas y leyes para hacer valer nuestros derechos y así protegernos ante las dificultades. Entre ellas encontramos la Constitución Política y las disposiciones urbanísticas. En las ambientales sobresale la Resolución 627 del 2006 del Ministerio de Ambiente y Vivienda que regula los niveles de ruido; el código de Policía, la Ley 675 del 2001 y los reglamentos de propiedad horizontal.

El alcalde es, por mandato constitucional, la primera autoridad de policía del municipio; Cuando la autoridad municipal incumple tan perentorios mandatos constitucionales y no aplica ni exige la aplicación de las reglas de policía, el medio judicial a utilizar esta señalado en el artículo 87 de la Constitución Política, que otorga a toda persona el derecho de "acudir ante la autoridad judicial para hacer efectivo el cumplimiento de una ley o un acto administrativo". Para ello el contenido de la acción de tutela es más amplio que el de la acción de cumplimiento, ya que mientras ésta tiene por objeto único y restringido lograr que se acate efectivamente una norma, la otra busca la protección material e inmediata de los derechos fundamentales en todo su contenido; lo que significa que si además del solo incumplimiento de una regla, otros factores confluyen en la vulneración o amenaza de tales derechos, luego no podrían desatenderse so pretexto de que procesalmente tuviera que ser planteado el conflicto por la vía exclusiva del artículo 87 de la Constitución. Si por ejemplo, el derecho vulnerado o amenazado únicamente puede defenderse con eficiencia mediante un conjunto de órdenes que incluyan el cumplimiento de normas pero que no se agoten en él, sigue siendo viable el artículo 86 C.P. Por ello, la Ley señala que la acción de cumplimiento no procederá para la protección de derechos que puedan ser garantizados mediante la acción de tutela.

Los particulares están sujetos a los postulados y preceptos de la Carta Política y, según el artículo 95 de ella, el ejercicio de sus derechos y libertades supone responsabilidades. Entre sus deberes ha sido señalado como el primero el de respetar los derechos ajenos y no abusar de los propios. En principio la contaminación por ruido compromete derechos o intereses colectivos, respecto de los cuales sería también aplicable el artículo 88 de la Carta Política. No obstante, si se logra probar la vulneración de derechos fundamentales de personas determinadas, la acción de tutela resulta ser un mecanismo eficaz para lograr mejores resultados. En Neiva se conocen dos barrios de alto conflicto generado por los niveles de ruido: en al zona rosa del altico y en la calle 14.
La contaminación auditiva viola los derechos a la vida, la salud y el ambiente sano, afecta la tranquilidad y la intimidad. Respetémonos y luchemos por la ciudad que queremos.

Las piscinas en propiedad horizontal

La Ley 1209 de 2.008 estableció en Colombia las normas de salubridad y seguridad para las piscinas. Es así que esta normatividad establece algunas exigencias tales como: cerramientos, detectores de inmersión, tener cubiertas antitrampamientos, las piscinas no deben estar diseñadas con túneles o conductos que se comuniquen entre ellas, tener botiquín de primeros auxilios, flotadores circulares con cuerda y un bastón con gancho, citófono para llamadas de emergencia, señalizaciones que identifiquen las diferentes profundidades de la piscina. Como control preventivo se establece que todo menor de 12 años debe ir acompañado de un adulto responsable y contar con personal de salvavidas. A nivel sanitario, se obliga a implementar controles de seguimiento y mantenimiento de las aguas de las piscinas.

El incumplimiento de estas normas conlleva sanciones que inician con requerimientos y pueden terminar con el cierre de la piscina, así como multas que llegan a los 1.500 salarios mínimos legales mensuales.

Esta ley que nace con posterioridad a la muerte de un menor en un hotel de Cartagena, requiere para su aplicabilidad que se encuentre reglamentada por las autoridades municipales, aspecto que muy pocos municipios en el país han cumplido, pero sí se ha fomentado su control al criterio individual de cada funcionario municipal; por ejemplo en Floridablanca, sólo 34 piscinas han sido legalizadas por el municipio ante el cumplimiento de todas las observancias exigidas por la norma, faltando 172 piscinas por legalizar.

Somos conscientes de que es una labor del Estado velar por la integridad de sus ciudadanos, que es función de las Alcaldías fomentar estas normas de seguridad y salubridad; pero tanto requisito legal ha llevado a incrementar las cuotas de administración, volviendo imposible la conservación y mantenimiento de las piscinas por parte de los Conjuntos Residenciales debido a la cantidad de requisitos y costos que éstas generan. La ley convirtió una actividad recreativa en una actividad de alto riesgo y peligrosa que es necesario perseguir, llevándola a su extinción. Es bueno crear normas de seguridad para la protección de los conciudadanos, pero exagerar sobre ellas es acabar con sus libertades.

Publicada por

Ramiro Serrano

Mascotas: cómo hacerlas parte de la convivencia

Su tenencia en conjuntos cerrados es legal y su maltrato es penalizado.
Qué dice la Ley
El ruido de las mascotasEn ocasiones algunos residentes de conjuntos cerrados han solicitado a las administraciones que sus vecinos, propietarios de animales, se deshagan de ellos aludiendo la intranquilidad que generan sus ladridos.

Al respecto, la Corte Constitucional pronunció en el fallo de la Tutela T-119/98 que este argumento "carece de soporte" y que es "propio de la naturaleza de los perros ladrar y no es razonable exigirles a sus dueños que lo impidan". Sin embargo, si alguno de sus vecinos considera excesivos los ladridos de su mascota, puede solicitar ante las autoridades una medición basada en los parámetros establecidos por el DAMA en la Resolución # 8321/83.

Fuente: Revista AlóAsesoría: Nora Pabón, abogada especialista en propiedad horizontal.La Ley 84 de 1989 establece en el Artículo Primero que: ¿Los animales tendrán en todo el territorio nacional especial protección contra el sufrimiento y el dolor, causados directa o indirectamente por el hombre¿.


Sin embargo, el Artículo Tercero contempla la violación a este estatuto como ¿contravenciones¿. ¿Qué significa? Que las penas más grandes implican arresto de máximo 12 meses, es decir, son excarcelables. De ahí que se quiera tipificar de delito cualquier acto que atente contra la vida y bienestar animal, sea silvestre o doméstico.


En casos menos trágicos, como los reparos por la simple tenencia de un perro o un gato en un conjunto cerrado, Marcela Ramírez, directora de Redpaa, explica: "La tenencia de animales domésticos supone el ejercicio de derechos fundamentales como el libre desarrollo de la personalidad (Constitución Política, art.16) y a la intimidad personal y familiar (art.15 Ibídem)".


Además, hace alusión, por ejemplo, al fallo de la Corte Constitucional en la tutela T-035/97, donde declara la importancia de las mascotas para la familia: "El animal se convierte en un objeto de cariño y compañía en grado quizás igual o superior a una persona integrante de la familia o de su núcleo social, al cual se le destina atención especial, cuidado y amor".


La defensora también agrega que: "La Ley 675 de 2001 (sobre propiedad horizontal) en su artículo 74, parágrafo, expresa que lo relativo a tenencia de animales en copropiedades se determinará en los reglamentos de los condominios, los cuales no pueden ser arbitrarios, sino que deben ajustarse a la Carta Política y a la ley. Es decir, no pueden restringir el derecho de los propietarios".




Propietarios también deben atender sus deberesComo se trata de tolerancia, es cierto que los propietarios deben respetar los derechos de sus vecinos y propender por una sana convivencia. Nora Pabón, abogada especialista en propiedad horizontal y columnista de El Tiempo, explica: "Además de respetar los reglamentos de propiedad horizontal e internos, los tenedores de mascotas deben mantenerlos vacunados, sacarlos con traílla o correa y cuando sean potencialmente peligrosos, también con bozal, y deben recoger los excrementos dejados por sus mascotas".


También señala que "los dueños responderán por cualquier daño o perjuicio ocurrido por causa de la mascota y tomarán las medidas necesarias para garantizar la seguridad y el respeto de los demás residentes".


Para facilitar la convivencia, la experta recomienda que en cada unidad residencial se registren las mascotas mediante un censo, con los datos de raza, propietario, unidad privada, vacuna y foto inscritos en un libro.
Para saber más: http://norapabon.com/

Cuanto pagar de Arriendo en el 2011

Enero 2011- El aumento para aproxidamente 15 millones de colombianos que viven en arriendo será de máximo el 3,17 por ciento cifra que corresponde a la inflación de 2010.
Este incrementó debe ser pagado por aquellas personas que tengan un contrato de arriendo de vivienda después del 10 de julio del 2003 fecha en la cual se expidió la Ley de Arriendos.
Para los contratos hechos antes de está fecha, el alza máxima será de 3 por ciento, correspondiente al promedio de la meta de inflación para el 2011 fijada por el Banco de la República.
Tenga en cuenta que sólo podrá cobrarse este aumento a partir del día que sea renovado el contrato de arrendamiento.
Los arriendos de oficinas, locales comerciales y demás, dicho incremento debe ser pactado por las partes.

 Tomada de Metro Cuadrado